La raréfaction du foncier économique est devenue un frein majeur au développement des entreprises dans les zones les plus dynamiques de France. En Île-de-France, dans les métropoles régionales et dans certains territoires périurbains sous pression, les prix du foncier d'activité ont progressé de 30 à 60 % en cinq ans, excluant de nombreuses PME des zones stratégiquement bien situées et forçant des relocalisations coûteuses vers des territoires moins accessibles.
Ce phénomène est alimenté par plusieurs dynamiques. La compétition avec l'immobilier résidentiel, dont les prix élevés rendent toute autre affectation économiquement moins attractive pour les propriétaires fonciers, est la première cause. Dans de nombreuses zones, convertir une friche industrielle en logements rapporte davantage que de la réhabiliter en zone d'activité, ce qui conduit à une pression constante sur le stock de foncier économique. La zéro artificialisation nette (ZAN), qui limite la possibilité de nouvelles zones d'activité sur terrain vierge, renforce mécaniquement la pression sur le foncier existant.
La reconversion des friches industrielles est la solution la plus évidente mais la plus complexe à mettre en œuvre. La France compte des dizaines de milliers d'hectares de friches d'activité, souvent polluées, parfois contestées par des enjeux de propriété complexes, et généralement situées dans des zones qui ont perdu leur attractivité économique. Dépolluer une friche, mettre en place les infrastructures nécessaires et commercialiser des terrains à des prix compatibles avec les besoins des entreprises nécessite des investissements publics importants et une ingénierie financière sophistiquée. Le programme national de reconversion des friches, abondé par l'État et les Régions, a permis de débloquer plusieurs centaines de sites depuis 2020, mais les besoins restent bien supérieurs aux capacités.
La densification des zones d'activité existantes est une autre approche. En France, les zones industrielles et artisanales sont souvent marquées par une densité d'occupation très faible : grands stationnements, distances importantes entre bâtiments, emprise au sol des bâtiments limitée. La réhabilitation de ces zones — construction d'étages, création de bâtiments collectifs multi-locataires, mutualisation des stationnements — peut augmenter significativement la capacité d'accueil sans artificialisation supplémentaire.
Les solutions financières innovantes permettent également de débloquer des situations de blocage foncier. Les baux emphytéotiques — où la collectivité reste propriétaire du terrain mais le cède à bail pour des durées longues — permettent aux entreprises d'accéder à du foncier à des coûts inférieurs à l'achat, tout en maintenant la maîtrise publique des usages à long terme. Les organismes de foncier solidaire (OFS) adaptés aux usages économiques permettent de dissocier la propriété du sol et la propriété du bâtiment, réduisant le coût d'accès au foncier pour les entreprises tout en protégeant son usage économique sur le long terme.
